Elbirliği Mülkiyet Nedir?
Elbirliği mülkiyet, bir taşınmaz üzerinde birden fazla kişinin ortaklaşa sahip olduğu ancak sahiplik oranlarının bireysel olarak gösterilmediği özel bir mülkiyet türüdür. En sık görülen uygulama alanı, miras yoluyla kalan taşınmazlardır. Bu sistemde ortaklar taşınmazın tamamına birlikte sahipmiş gibi kabul edilir. Ancak hiçbir ortak, kendi adına tasarrufta bulunamaz. Satış, bağış, ipotek gibi işlemler ancak tüm maliklerin oybirliği ile mümkündür. Bu kısıtlayıcı yapı, çoğu zaman taşınmazın kullanılmasını ve değerlenmesini engeller. Bu nedenle, elbirliği mülkiyetin paylı mülkiyete dönüştürülmesi, hem hukuki hem de ekonomik açıdan son derece önemlidir.
Neden Paylı Mülkiyete Geçiş Gerekir?
Paylı mülkiyet, her bir ortağın taşınmazın belirli bir kısmına sahip olduğu ve bu payın tapu kütüğünde açıkça yazılı olduğu mülkiyet sistemidir. Bu sistemde her malik, sadece kendi payı üzerinde bağımsız tasarruf yetkisine sahiptir. Ortaklardan biri, kendi payını diğerlerinden bağımsız olarak satabilir, rehin edebilir ya da bağışlayabilir. Bu yapı, elbirliği mülkiyetin doğasında bulunan tüm oybirliği zorunluluğunu ortadan kaldırır ve mülkiyetin gerçek anlamda kullanılmasına olanak tanır. Mirasçılar arasında yaşanabilecek ihtilaflar büyük ölçüde azalır ve taşınmazın değerlendirilmesi kolaylaşır. Ayrıca tapu kayıtlarının netleşmesi, üçüncü kişilere karşı maliklerin haklarını da güçlendirir.
Tapu Müdürlükleri Aracılığıyla Paylı Mülkiyete Geçiş
Elbirliği mülkiyeti, dava yoluna gitmeden yalnızca tapu müdürlüğü aracılığıyla da paylı mülkiyete dönüştürülebilir. 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun Ek 3. maddesi, bu dönüşüm işleminin nasıl yürütüleceğini düzenler. Ortaklardan biri, tapu müdürlüğüne başvuruda bulunarak taşınmazın paylı mülkiyete çevrilmesini talep edebilir. Bu başvurunun ardından:
- Tapu müdürlüğü, tüm diğer ortaklara 7201 sayılı Tebligat Kanunu hükümlerine uygun şekilde bildirim yapar.
- Bildirilen süre içerisinde herhangi bir ortak dönüşüme itiraz etmez ve taşınmaz hakkında paylaşma davası açılmazsa, tapu müdürlüğü resen dönüşüm işlemini gerçekleştirir.
- Her ortağın payı, veraset ilamında belirtilen oranlara göre ayrı ayrı tapu kaydına işlenir.
Bu yöntem, dava sürecine kıyasla çok daha hızlı, düşük maliyetli ve bürokratik açıdan pratiktir.
Tebligat Süreci ve Masraf Sorumluluğu
Dönüşüm sürecinin tapu müdürlüğü üzerinden ilerleyebilmesi için tebligat sürecinin eksiksiz şekilde tamamlanması gerekir. Tapu müdürlüğü, diğer maliklere ulaşılamaması riskine karşı adres tespiti işlemlerini nüfus kayıtları üzerinden yapabilir. Ancak tebligat masraflarının tamamı, başvuru yapan ortak tarafından ödenmek zorundadır. Bu ödeme yapılmadan işlemlere başlanmaz. Tebligat süresi dolduğunda herhangi bir itiraz gelmemişse ve paylaşım davası da açılmamışsa, taşınmaz otomatik olarak paylı mülkiyete dönüştürülür. İtiraz gelmesi durumunda ise idari süreç sona erer ve dönüşüm yalnızca mahkeme kararı ile mümkün hale gelir.
Mahkeme Yoluyla Elbirliği Mülkiyetin Paylıya Çevrilmesi
Tapu müdürlüğü süreci başarısız olursa veya itiraz nedeniyle işlemler durursa, elbirliği mülkiyetin paylı mülkiyete dönüştürülmesi için sulh hukuk mahkemesine dava açılması gerekir. Türk Medeni Kanunu’nun 644. maddesi, bu dava türünü açıkça düzenler. Davacı, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde başvuruda bulunmalıdır. Mahkeme;
- Tüm ortaklara tebligat gönderir,
- Süre tanır,
- Geçerli bir itiraz ya da paylaşım davası yoksa paylı mülkiyete dönüşüm kararı verir.
Yargıtay kararlarına göre, mahkemenin kararında her bir ortağın pay oranı açıkça belirtilmeli, yalnızca veraset ilamına atıfta bulunmak yeterli kabul edilmemelidir. Aksi takdirde kararın infazı mümkün olmayabilir.
Alacaklıların Dava Açma Hakkı Var mı?
Evet. Borçlunun elbirliği mülkiyetine tabi bir taşınmazı varsa, alacaklı bu taşınmazın paylı hale getirilmesini talep edebilir. Bunun için İcra ve İflas Kanunu’nun 121. maddesi kapsamında icra mahkemesinden yetki belgesi alınması gerekir. Alacaklı bu belgeyle sulh hukuk mahkemesine başvurarak taşınmazı paylıya dönüştürme davası açabilir. Böylece borçlunun payı tespit edilerek hacze uygun hale getirilir. Bu yöntem, icra işlemlerinin etkinliğini artırır ve tahsilat sürecini kolaylaştırır.
Elbirliği Mülkiyete Tabi Banka Hesapları Ne Olur?
Elbirliği mülkiyet yalnızca taşınmazlarla sınırlı değildir. Miras yoluyla kalan banka hesapları da bu kapsama girebilir. Bu durumda hiçbir mirasçı, hesaptaki paraya tek başına erişemez. Ancak TMK m.644’e dayanılarak açılacak dava ile banka hesapları da paylı mülkiyete dönüştürülebilir. Mahkeme, veraset ilamındaki oranlara göre mirasçılar arasında pay tespiti yapar. Böylece her bir mirasçı, kendi payı oranında tasarruf hakkı elde eder ve banka üzerindeki bloke durumları sona erer.
Hukuki Süreçte Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar
Sürecin sağlıklı işlemesi için hem tapu müdürlüğü hem de mahkeme işlemlerinde hukuki detaylara büyük dikkat gösterilmelidir. Belgeler eksiksiz hazırlanmalı, sürelere titizlikle uyulmalı, her aşamada mevzuata uygun hareket edilmelidir. Mahkeme kararlarında yalnızca “veraset ilamına göre belirlenmiştir” şeklindeki ifadeler yeterli değildir. Her ortağın payı açıkça yazılmalı, işlemler şeffaf ve denetlenebilir olmalıdır. Bu noktada deneyimli bir gayrimenkul avukatından profesyonel destek almak, hem hak kaybını engeller hem de sürecin hızlı tamamlanmasına yardımcı olur.
Sonuç: Paylı Mülkiyete Geçiş, Mülkiyetin Gerçekleşmesidir
Elbirliği mülkiyetin paylı mülkiyete çevrilmesi, mülkiyet hakkının bireyselleşmesi ve hukuki tasarrufların özgürleşmesi açısından zorunlu bir adımdır. Gerek tapu müdürlüğü gerekse mahkeme yoluyla gerçekleştirilebilen bu dönüşüm, mirasçılar için taşınmazların yönetimini kolaylaştırır, alacaklılar için haciz işlemlerini mümkün kılar ve her bir malikin hakkını güvence altına alır. 2025 yılı itibariyle bu süreç daha da önem kazanmış; mülkiyet hakkının etkin kullanılabilmesi için vazgeçilmez bir hukuki çözüm haline gelmiştir.