Miras bırakanın vefatıyla birlikte, mirasçılar arasında oluşan ortaklık ilişkisi, çoğu zaman hakların kullanılmasında çeşitli kısıtlamalara yol açmaktadır. Bu süreçte taşınmazlar üzerinde oluşan iştirak halinde mülkiyet, mirasçıların mülkiyet hakkını tam anlamıyla kullanmasını engelleyebilir. Çünkü bu mülkiyet biçiminde hiçbir mirasçının belirli bir payı yoktur ve tasarruf işlemleri yalnızca tüm mirasçıların birlikte hareket etmesiyle mümkündür. Bu nedenle, uygulamada sıklıkla başvurulan yöntem, iştirak halindeki mülkiyetin müşterek (paylı) mülkiyete çevrilmesidir. Söz konusu dönüşüm, hem bireysel tasarruf serbestliği sağlar hem de mirasın paylaşılmasına giden yolu açar. Bu makalede, iştirak halinde mülkiyetin müşterek mülkiyete çevrilmesine ilişkin hukuki çerçeve ayrıntılarıyla ele alınacaktır.
İştirak Halinde Mülkiyet Nedir?
Mülkiyet hakkı, bir eşya üzerinde sahibine en geniş yetkileri tanıyan temel bir ayni haktır. Ancak bu hak, birden fazla kişi tarafından paylaşıldığında, birlikte mülkiyet söz konusu olur. Türk Medeni Kanunu’nda birlikte mülkiyetin iki temel türü tanımlanmıştır: paylı mülkiyet ve elbirliği mülkiyeti. Elbirliği mülkiyeti, diğer adıyla iştirak halinde mülkiyet, kanuni bir ortaklık ilişkisi sonucu ortaya çıkar.
Elbirliği Mülkiyetinin Özellikleri
Türk Medeni Kanunu’nun 701. maddesine göre, “Kanun veya kanunda öngörülen sözleşmeler uyarınca oluşan topluluk dolayısıyla mallara birlikte malik olanların mülkiyeti, elbirliği mülkiyetidir.” Bu mülkiyet türünde ortaklar arasında herhangi bir bireysel pay ayrımı yoktur. Her bir ortak, taşınmazın tamamına ortak olmakla birlikte, hangi oranda hak sahibi olduğu açıkça belirlenmemiştir.
Elbirliği mülkiyetinin en temel özelliklerinden biri, bu tür mülkiyete konu olan taşınmazlarda herhangi bir tasarruf işleminin yapılabilmesi için bütün ortakların oybirliğiyle karar vermesinin zorunlu olmasıdır. Örneğin, iştirak halindeki bir taşınmazın satışı, kiraya verilmesi ya da ipotek ettirilmesi gibi işlemler, tüm ortakların birlikte karar vermesiyle mümkündür. Aksi takdirde yapılan işlemler geçersiz olur.
Miras Ortaklığında Uygulama Biçimi
Elbirliği mülkiyetinin en yaygın göründüğü alanlardan biri miras ortaklığıdır. Bir kimse vefat ettiğinde, geride kalan mirasçılar, terekeye giren malvarlıkları üzerinde birlikte hak sahibi olurlar. Bu hak sahipliği, belirli paylara bölünmeden, tüm malvarlığı üzerinde toplu bir şekilde oluşur. Bu durum da mirasçıların, söz konusu mallar üzerinde bireysel tasarrufta bulunamaması sonucunu doğurur.
Örneğin; miras bırakanın tapulu bir taşınmazı varsa, bu taşınmaz tüm mirasçılara elbirliğiyle geçer. Ancak bu taşınmazla ilgili bir tasarrufta bulunmak isteyen bir mirasçı, diğer tüm mirasçıların onayını almak zorundadır. Aksi halde işlem yapılamaz.
İşte bu kısıtlı durum, mirasçılar arasında anlaşmazlıklara, taşınmazın kullanımında sorunlara ve hakkın etkin kullanılamamasına sebep olur. Bu nedenle uygulamada sıklıkla elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi yoluna başvurulur.
Paylı (Müşterek) Mülkiyetin Tanımı ve Avantajları
Paylı mülkiyet, birden fazla kişinin aynı taşınmaz üzerinde belirli oranlarda pay sahibi olduğu mülkiyet türüdür. Türk Medeni Kanunu’nun 688. maddesi uyarınca düzenlenen bu mülkiyet biçiminde, her malik kendi payı üzerinde tek başına tasarrufta bulunabilir.
Paylı Mülkiyetin Elbirliği Mülkiyetinden Farkı
Elbirliği mülkiyetinde, maliklerin payı belirli değildir; hak sahipliği ortaklığın tamamına yöneliktir. Buna karşılık paylı mülkiyette her malik belirli bir oranda pay sahibidir. Bu paylar, tapu kayıtlarında ayrı ayrı belirtilir ve bağımsız olarak işlem görmeye elverişlidir.
Örneğin üç mirasçının, miras kalan bir taşınmazda %30, %40 ve %30 oranında pay sahibi olduğunu düşünelim. Paylı mülkiyet sisteminde bu oranlar tapuda görünür ve her bir mirasçı kendi payını satabilir, bağışlayabilir veya rehnedebilir. Bu işlemler için diğer paydaşların onayı gerekmez.
Elbirliği mülkiyetinde ise ortaklardan hiçbiri kendi adına paylı bir hakka sahip değildir. Bu nedenle herhangi bir işlem yapılabilmesi için tüm ortakların birlikte hareket etmesi gerekir.
Pay Sahiplerinin Hakları
Paylı mülkiyet maliklerinin sahip olduğu temel haklar şunlardır:
- Tasarruf hakkı: Her paydaş, kendi payı üzerinde tek başına işlem yapabilir.
- Koruma hakkı: Ortak taşınmazın bütünlüğünü ya da değerini korumaya yönelik davaları (örneğin elatmanın önlenmesi davası) kendi başına açabilir.
- Kullanım hakkı: Eşyanın kullanılabilirliğini sağlamak için gerekli önlemleri alma hakkına sahiptir.
- Haciz ve ipotek: Paylı mülkiyet sisteminde her ortağın payı haczedilebilir, ipotek ettirilebilir veya cebri satışa konu olabilir.
Bu haklar sayesinde paydaşlar, taşınmaz üzerindeki mülkiyet haklarını bağımsız, pratik ve etkili şekilde kullanabilirler. Bu da özellikle mirasçılar açısından ciddi kolaylık sağlar.
İştirak Halindeki Mülkiyetin Paylı Mülkiyete Çevrilme Yolları
Mirasçılar arasında oluşan elbirliği (iştirak) mülkiyeti, zamanla çeşitli sorunlara yol açabileceğinden, paylı (müşterek) mülkiyete dönüştürülmesi uygulamada sıkça başvurulan bir yoldur. Bu dönüşüm, hem işlemlerde kolaylık sağlar hem de her mirasçının bireysel haklarını daha etkin biçimde kullanabilmesine imkan tanır.
Türk hukuk sisteminde, elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesi iki farklı yöntemle mümkündür:
- Tapu müdürlükleri aracılığıyla dönüşüm (Kadastro Kanunu Ek Madde 3 kapsamında),
- Mahkeme kararı ile dönüşüm (Türk Medeni Kanunu madde 644 uyarınca).
Her iki yöntem de farklı prosedürler ve şartlar içerdiğinden, uygulama tercihi duruma göre değişiklik gösterebilir.
Kadastro Kanunu Ek Madde 3’e Göre Tapu Müdürlüklerinde Dönüşüm
3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun Ek 3. maddesi, miras ortaklığından doğan elbirliği mülkiyetinin, tapu müdürlüğü tarafından doğrudan paylı mülkiyete dönüştürülmesine imkân tanımaktadır.
Uygulama aşamaları şu şekildedir:
- Mirasçılardan biri, taşınmazın bulunduğu tapu müdürlüğüne başvurur.
- Tapu müdürlüğü, diğer mirasçılara belirli bir süre vererek itirazları olup olmadığını sorar.
- Bu tebligat, 7201 sayılı Tebligat Kanunu hükümlerine uygun şekilde yapılır.
- Süre içinde herhangi bir itiraz gelmezse ya da paylaşma davası açılmazsa, elbirliği mülkiyeti paylı mülkiyete dönüştürülerek yeni tapu kaydı oluşturulur.
- Pay oranları, veraset ilamında belirtilen miras paylarına göre tescil edilir.
Ancak, itiraz eden bir mirasçı varsa ya da paylaşma davası açılmışsa, tapu müdürlüğü işlemi durdurur ve dönüşüm ancak mahkeme kararıyla yapılabilir.
TMK Madde 644’e Göre Sulh Hukuk Mahkemesi Kararıyla Dönüşüm
Elbirliği mülkiyetinin tapuda çözülememesi durumunda, Türk Medeni Kanunu’nun 644. maddesi devreye girer. Bu hüküm uyarınca, mirasçılardan biri sulh hukuk mahkemesinde dava açarak elbirliği mülkiyetinin paylıya çevrilmesini talep edebilir.
Süreç şu şekilde işler:
- Dava açıldıktan sonra mahkeme, diğer mirasçılara meşruhatlı davetiye gönderir.
- Bu davetiyede şu ihtar yer almalıdır:
“Belirlenen süre içinde elbirliği mülkiyetinin devamını haklı kılacak bir itiraz ileri sürülmediği veya paylaşma davası açılmadığı takdirde, istem konusu mal üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesine karar verilecektir.” - İtiraz gelmemesi ya da paylaşma davası açılmaması halinde, mahkeme dönüşüm kararı verir.
- Kararda, her mirasçının pay oranı açıkça belirtilmelidir. Sadece “veraset ilamına göre” ifadesi yeterli görülmez.
Bu yolla verilen kararlar, taşınmazın tapu kaydına işlenerek resmi ve bireysel mülkiyet haklarını güvence altına alır.
Yargıtay Kararlarında Uygulama ve Esaslar
Elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi süreci, Yargıtay’ın yerleşik kararları çerçevesinde şekillenmektedir. Yüksek Mahkeme, bu tür davalarda usuli kurallara özellikle dikkat edilmesi gerektiğini vurgulamaktadır.
Davetiyede İhtarat Şartı ve Tebligat Usulü
Yargıtay’a göre, TMK madde 644 uyarınca açılan davalarda mahkeme tarafından mirasçılara gönderilen davetiyelerde şu ifadenin açıkça yer alması gerekir:
“Belirlenen süre içinde elbirliği mülkiyetinin devamını haklı kılacak bir itiraz ileri sürülmediği veya paylaşma davası açılmadığı takdirde, elbirliği mülkiyeti paylı mülkiyete dönüştürülecektir.”
Bu ihtaratın eksik olması ya da tebligatın yapılmaması, bozma sebebidir.
Nitekim Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 2018/1111 E., 2018/4664 K. sayılı kararında, bu konuda açık uyarı yapılmaksızın verilen kararın hatalı olduğu belirtilmiştir.
Karar Gerekçesinde Payların Açıkça Yazılması Zorunluluğu
Yargıtay, karar gerekçesinde her mirasçının pay oranının açıkça yazılması gerektiğini vurgular.
Sadece “veraset ilamına göre işlem yapılacaktır” gibi ifadeler yeterli görülmemekte; kararın icra ve tescil edilebilir nitelikte olması için payların net ve açık şekilde hüküm fıkrasında gösterilmesi gerekmektedir.
Yine aynı şekilde, Yargıtay 14. HD 2016/287 K. sayılı kararında, davanın tarafı olamayacak kişilerin (örneğin mirasçı olmayanların) dönüşüm davası açamayacağı ve davanın usulden reddedilmesi gerektiği açıkça belirtilmiştir.
Dönüşüm Sürecinde Alacaklıların Rolü
Elbirliği mülkiyetine konu taşınmazlar üzerinde sadece mirasçılar değil, alacaklılar da dava açma hakkına sahiptir. Özellikle borçlu bir mirasçının alacaklısı, söz konusu taşınmazın paylı mülkiyete çevrilmesini isteyebilir.
Ancak alacaklının bu davayı açabilmesi için İcra ve İflas Kanunu’nun 121. maddesi gereğince icra mahkemesinden yetki belgesi alması zorunludur.
Yetkili icra mahkemesi, alacaklının icra takibini yürüttüğü yer icra dairesine bağlı olan mahkemedir.
Bu sayede alacaklı, borçlunun belirli bir payına haciz veya satış işlemi uygulayabilir ve hukuki haklarını daha etkili bir biçimde kullanabilir.
Paylı Mülkiyete Geçmenin Mirasçılar Açısından Önemi
Elbirliği mülkiyetinin, özellikle uzun vadede işlem yapılmasını güçleştiren yapısı göz önüne alındığında, paylı mülkiyete geçiş mirasçılar açısından büyük avantaj sağlar.
Başlıca avantajlar şunlardır:
- Mirasçılar kendi payları üzerinde bağımsız tasarrufta bulunabilir.
- Taşınmazın tamamı üzerinde oybirliği şartı ortadan kalkar.
- Satış, bağış, ipotek gibi işlemler bireysel olarak yapılabilir.
- Ortaklık ilişkisi daha kolay yönetilebilir.
- Mirasın fiilen paylaşılması kolaylaşır.
Bu yönüyle, paylı mülkiyete geçiş yalnızca hukuki bir işlem değil, aynı zamanda mirasın adil ve etkin şekilde değerlendirilmesi için pratik bir çözümdür.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Paylı mülkiyete geçtikten sonra payımı başkasına satabilir miyim?
Evet. Paylı mülkiyette her mirasçı, kendi payını istediği kişiye satabilir.
Elbirliği mülkiyetinden paylı mülkiyete geçmek için tüm mirasçıların rızası gerekli mi?
Hayır. TMK 644 kapsamında bir mirasçının talebiyle süreç başlatılabilir. Diğerleri sadece itiraz edebilir veya paylaşma davası açabilir.
Tapuda yapılan başvuru sonrasında bir mirasçı itiraz ederse ne olur?
Tapu müdürlüğü işlemi durdurur. Dönüşüm ancak sulh hukuk mahkemesi kararıyla yapılabilir.
İcra takibi başlatan bir alacaklı bu dönüşüm davasını açabilir mi?
Evet. Ancak icra mahkemesinden “yetki belgesi” alması gerekir.