Kamulaştırma davası, kamu yararı doğrultusunda devletin özel mülkiyetteki taşınmazlara bedel karşılığında el koyması sürecinde yaşanan uyuşmazlıkların çözümlenmesini sağlayan yargı yoludur. 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu uyarınca yürütülen bu dava, mülkiyet hakkı ile kamu yararı arasındaki dengeyi gözetir. Kamulaştırma bedelinin tespiti, mülkiyetin devri, geri alma hakkı ve kamulaştırma iptal davası gibi başlıklar bu sürecin temel unsurlarını oluşturur.
Kamulaştırma Şartları Nelerdir?
Kamulaştırmanın geçerli olabilmesi için beş temel şartın birlikte gerçekleşmesi gerekir:
| Şart | Açıklama |
|---|---|
| Yetkili idare tarafından yapılmış olmalı | Belediye, özel idare, bakanlık gibi yetkili kurum tarafından gerçekleştirilmelidir |
| Kamu yararı kararı alınmalı | İlgili kurumun yönetim organı tarafından kamu yararı gerekçesiyle karar alınmalıdır |
| Taşınmaz özel mülkiyete tabi olmalı | Kamulaştırılacak taşınmaz kişisel veya tüzel mülkiyette olmalıdır |
| Peşin ve nakit ödeme yapılmalı | Taşınmaz bedeli malik adına banka hesabına yatırılmalıdır |
| Usulüne uygun işlem yapılmalı | Kamulaştırma Kanunu’ndaki tüm aşamalar eksiksiz şekilde yerine getirilmelidir |
Kamu Yararı Kararının Alınması ve Onaylanması
Kamu yararı kararı idarelerin yetkili kurulları tarafından alınır. Belediye encümeni, üniversite yönetim kurulu, il özel idare daimi encümeni gibi kurumlar karar merciidir. Bu karar valilik veya kaymakamlık onayına sunularak yürürlüğe girer. Planlı alanlarda, imar planına uygun hizmetler için ek kamu yararı kararı alınmasına gerek yoktur.
Kamulaştırma Sürecinde Yapılacak İşlemler
İdare, taşınmazın sınırlarını, malik bilgilerini ve tapu kayıtlarını tespit eder. Tapuda kayıt yoksa fiili zilyetlik incelenir. Vergi değerleri alınır, gerekli belgeler dosyalanır. Bu aşama ileride açılacak bedel tespiti ve tescil davası açısından belirleyicidir.
Tapuya Kamulaştırma Şerhi Konulması
İdare karar aldıktan sonra taşınmazın tapu kaydına kamulaştırma şerhi koydurur. Bu şerh sadece bilgilendirme niteliğindedir. Altı ay içinde dava açılmazsa tapu müdürlüğü şerhi kendiliğinden silmek zorundadır. Malikler de talep edebilir.
Satın Alma ve Uzlaşma Süreci
Kamulaştırma sürecinde öncelikli yöntem malikle anlaşarak satın almaktır. Kıymet takdir komisyonu tarafından belirlenen tahmini bedel üzerinden malik uzlaşmaya davet edilir. Taraflar anlaşırsa tutanak düzenlenir, bedel ödenir ve tapuda ferağ verilir. Anlaşma olmazsa dava açılır.
Kamulaştırma Bedelinin Tespiti ve Tescil Davası
İdare, taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesinde dava açar. Bu dava bedelin belirlenmesi ve taşınmazın idare adına tescili içindir. Mahkeme tensip tutanağı düzenler, taraflara tebligat yapar ve duruşma günü verir. Bu aşamada malik 30 gün içinde idari yargıda iptal davası da açabilir.
Bilirkişi İncelemesi ve Değerleme Kriterleri
Bilirkişi heyeti aşağıdaki kriterleri dikkate alarak taşınmazın gerçek değerini belirler:
- Taşınmazın cinsi ve yüzölçümü
- Mevkii ve imar durumu
- Emsal satışlar
- Yapı varsa yapı maliyeti ve yıpranma oranı
- Ağaç ve ürün varsa yaşı ve ekonomik değeri
- Arazi ise sulama durumu ve ürün verimi
Gelecekteki değer artışları ve kamulaştırmaya bağlı rantlar hesaplamaya katılmaz.
Acele Kamulaştırma Nedir?
Savaş, afet, acil durum gibi hallerde Cumhurbaşkanı kararıyla acele kamulaştırma yapılabilir. Mahkeme yedi gün içinde bedeli belirler, bedel malik adına bankaya yatırılır ve idare taşınmaza el koyar. Sonrasında klasik prosedürler tamamlanır.
Kamulaştırılan Taşınmazın Geri Alınması
Taşınmaz kamulaştırma amacı dışında kullanılırsa ya da 5 yıl içinde kullanılmazsa eski malik veya mirasçılar geri alma davası açabilir. Kamulaştırma bedeli ve faizi ödenerek taşınmaz geri alınır. Kamuya hizmet amacıyla farklı şekilde kullanıldıysa geri alma hakkı doğmaz.
Kamulaştırma Davasında Haklar ve Sonuçlar
Taşınmaz malikinin sürece aktif katılımı önemlidir. Malik;
- Kamulaştırma bedeline itiraz edebilir
- Kamulaştırma iptal davası açabilir
- Bedel artırım talebinde bulunabilir
- Geri alma hakkını kullanabilir
Kamulaştırma süreci karmaşık ve teknik olduğu için uzman bir avukatla çalışmak büyük önem taşır.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Kamulaştırma bedeline itiraz edebilir miyim?
Evet. Kamulaştırma bedeli düşükse, asliye hukuk mahkemesinde bedel artırımı talep edebilirsiniz.
Kamulaştırma kararı iptal edilebilir mi?
İlgili karar kamu yararı taşımıyorsa veya usule aykırıysa, idari yargıda iptal davası açabilirsiniz.
Acele kamulaştırmaya karşı dava açabilir miyim?
Evet. Bedelin düşük olduğunu düşünüyorsanız adli yargıda, işlemin hukuka aykırı olduğunu düşünüyorsanız idari yargıda dava açabilirsiniz.
Taşınmazımın amacı dışında kullanıldığını nasıl ispatlarım?
Gözlem, resmi yazışmalar, imar durumu ve kullanım amacını gösteren belgelerle ispat mümkündür.
Geri alma davası açma süresi ne kadardır?
Taşınmazın amaca uygun kullanılmadığını öğrendiğiniz tarihten itibaren bir yıl içinde açılmalıdır.