Kira sözleşmesinden kaynaklanan alacağın tahsil edilmemesi durumunda, kiraya verenin başvurabileceği başlıca yollardan biri ilamsız icra takibi yoludur. Bu takip, yalnızca kira alacağının tahsili amacıyla yapılabileceği gibi, aynı zamanda kiralananın tahliyesine yönelik bir talebi de içerebilir. Özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında, kira borcunun ödenmemesi halinde tahliye talepli takip yoluna başvurulması, kiraya verenin mülkiyet hakkının korunması açısından büyük önem taşır.
İlamsız Takibin Hukuki Dayanağı
İcra ve İflas Kanunu m. 269 ve devamı maddeleri uyarınca, kira bedelinin ödenmemesi halinde kiraya veren, ilamsız tahliye ve alacak takibi başlatma hakkına sahiptir. Bu takip kapsamında borçlu kiracıya Örnek No: 13 ödeme emri gönderilir. Bu belge hem kira borcunun tahsilini hem de ödenmemesi halinde kiralananın tahliyesini içerir.
Not: Kiracının tahliyesi ayrıca talep edilmediği sürece takip yalnızca alacak tahsilini kapsar.
İcra Takibi Nasıl Başlatılır?
Kiraya veren, yetkili icra dairesine yazılı olarak başvurarak takip talebinde bulunur. Takip talebi şu bilgileri içermelidir:
- Kiraya veren ve kiracının kimlik ve adres bilgileri
- Kira sözleşmesinin başlangıç tarihi ve kira bedeli
- Hangi aylara ait kira bedelinin ödenmediği
- Toplam alacak miktarı
- Tahliye talebinin bulunup bulunmadığı
Yazılı kira sözleşmesi zorunlu olmamakla birlikte, borçlunun itirazı hâlinde ispat yükü doğacağından yazılı belgeyle ispat kolaylık sağlar.
Örnek No: 13 Ödeme Emri ve İçeriği
İcra müdürlüğü, takip talebinden sonra üç gün içerisinde Örnek No: 13 ödeme emrini düzenleyerek borçluya tebliğ eder. Bu belgede şu hususlar yer alır:
- Borcun ödenmesi gerektiğine ilişkin ihtar
- Yedi gün içinde borca itiraz edilebileceği uyarısı
- Borç ödenmez veya itiraz edilmezse tahliye edileceği bilgisi
- Kira sözleşmesine ve imzaya açıkça itiraz edilmezse kabul edilmiş sayılacağı hükmü
Bu ödeme emrinin amacı, kiracıya borcunu ödemesi için yasal süre tanımak ve ödenmediği takdirde tahliye sürecine geçileceğini bildirmektir.
Borçlu Tarafın İtiraz Hakkı
Borçlu, ödeme emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içinde ödeme emrine itiraz edebilir. İtiraz yazılı ya da sözlü olarak icra dairesine yapılabilir. İtiraz edilen hususlar:
- Kira alacağı
- Kira sözleşmesinin varlığı
- İmzaya ilişkin iddialar olabilir.
İtiraz hâlinde takip durur. Kiraya veren, takibin devamını sağlamak amacıyla 6 ay içinde icra mahkemesine başvurarak itirazın kaldırılmasını talep etmelidir.
İmzaya açıkça itiraz edilmesi durumunda, alacaklının noter onaylı kira sözleşmesi sunması gereklidir.
Ödeme Süresi ve Tahliye Talebi
Borçlu ödeme emrine itiraz etmezse, Türk Borçlar Kanunu’nda belirtilen süreler içerisinde kira borcunu ödemek zorundadır:
- Konut ve çatılı işyerlerinde: 30 gün
- Adi kira sözleşmelerinde: 10 gün
- Ürün kiralarında: 60 gün
Bu süreler içerisinde ödeme yapılmazsa, kiraya veren kiralananın tahliyesini talep edebilir. Tahliye talebi, ödeme süresinin sona erdiği tarihten itibaren 6 ay içinde yapılmalıdır.
Haciz Uygulaması ve Alacağın Tahsili
Takip kesinleşmiş ve borç ödenmemişse, kiraya veren borçlunun malvarlığına haciz uygulanmasını isteyebilir. Haciz; banka hesaplarına, taşınmazlara, maaş ve taşınırlara yöneltilebilir. Tahliye ve haciz işlemleri birlikte yürütülebilir.
Kiraya Verenin Dikkat Etmesi Gereken Hususlar
- Tahliye isteniyorsa, bu husus takip talebinde açıkça belirtilmelidir.
- Takip, şekil şartlarına uygun olarak yapılmalıdır.
- İtiraz hâlinde 6 ay içinde mahkemeye başvurulması gerekir.
- Tahliye süresi hak düşürücü olduğundan sürelere mutlaka riayet edilmelidir.
Sonuç
Kira alacağı icra takibi, hem kira borcunun tahsili hem de gerektiğinde kiracının tahliyesi bakımından etkili ve hızlı bir hukuki yoldur. Özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin mülkiyet hakkını koruyabilmesi adına sürelerin titizlikle takip edilmesi ve gerektiğinde uzman desteği alınması büyük önem taşır.