Kira ilişkileri, uygulamada en sık karşılaşılan borç ilişkilerinden biridir. Bu kapsamda, kira sözleşmesinden doğan taraflar arasında meydana gelen kira bedelinin güncellenmesi ihtiyacı, hukuki anlamda “kira tespit davası” aracılığıyla çözüme kavuşturulmaktadır. Ancak, kira tespit davası neticesinde verilen kararın kesinleşmeden icra takibine konu edilip edilemeyeceği hususu, hem uygulayıcılar hem de taraflar bakımından önem taşımaktadır.
Kira Tespit Davasının Hukuki Dayanağı
Kira tespit davası, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344. ve devamı maddeleri kapsamında düzenlenmiştir. Kanun hükümleri uyarınca; taraflar, yeni kira döneminde uygulanacak kira bedelini aralarında kararlaştırabilir. Ancak aralarında anlaşma sağlanamaması halinde, kiraya veren ya da kiracı, kira bedelinin yeniden belirlenmesi amacıyla sulh hukuk mahkemesine başvurarak kira tespit davası açabilir.
Kira Tespit Kararlarının Niteliği ve İcra Takibine Etkisi
Kira tespit davası sonucunda verilen kararlar genellikle “tespit hükmü” niteliğindedir. Bu kararlar, mahkemece belirlenen yeni kira bedelini ortaya koymakla birlikte, taraflardan birine bu bedelin ödenmesine ilişkin açık bir eda yükümlülüğü getirmez. Bu yönüyle tespit kararları, ilamlı icra takibine doğrudan konu edilemez.
Tespit hükmü, yalnızca mevcut hukuki durumun saptanmasına yöneliktir. Oysa ilamlı icra takibi, ancak eda hükmü içeren ve ifayı emreden kararlarla başlatılabilir.
Yargıtay İçtihatları Doğrultusunda Uygulama
Kira tespit kararlarının kesinleşmeden icraya konulamayacağı yönündeki uygulama, Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun 12.11.1979 tarihli ve 1/3 sayılı kararı ile sabit hale gelmiştir. Söz konusu kararda;
“Kira bedelinin tespiti amacıyla verilen kararlar, kesinleşmeden icraya konu edilemez; çünkü bu kararlar eda değil, tespit hükmü niteliğindedir.” denilmektedir.
Ayrıca Yargıtay 8. Hukuk Dairesi ve Yargıtay 12. Hukuk Dairesi kararlarında da bu içtihat istikrarla sürdürülmekte ve kira tespit ilamlarının ancak kesinleşmelerinden sonra ilamlı icraya konu olabileceği belirtilmektedir.
Kesinleşmeden Başlatılan Takipte Ne Yapılabilir?
Kira tespit kararının kesinleşmeden ilamlı icra takibine konu edilmesi halinde, borçlu taraf (çoğunlukla kiracı), İcra Mahkemesi’ne şikâyet yoluyla başvurarak takip işleminin iptalini talep edebilir. Bu şikâyet başvurusu:
- Kamu düzenine aykırılık teşkil ettiğinden süreye tabi değildir.
- Şikâyet üzerine, mahkeme kararı kesinleşmeden icraya konu edilen takip iptal edilir.
- Bu kapsamda yapılan icra işlemleri geçmişe etkili şekilde hükümsüz hale gelir.
İcra takibinin iptali kararı verilmesi durumunda; haciz işlemleri, tahsilatlar ve diğer tüm işlemler geçersiz sayılır.
Fer’i Alacaklar da Kesinleşme Şartına Tabi midir?
Evet. Kira tespit kararlarında hükmedilen vekalet ücreti, yargılama giderleri ve mahkeme harçları gibi alacaklar da kararın fer’ileri olup, ilamın bir bütün olması nedeniyle kesinleşmeden icraya konu edilemezler.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2005/12-534 E., 2005/554 K. sayılı kararı, bu konuda açık ve bağlayıcı niteliktedir:
“İlamın fer’i niteliğinde olan yargılama gideri ve vekalet ücreti, karar kesinleşmeden takip konusu yapılamaz.”
Faiz Talebi Ne Zaman Başlar?
Kira tespit davası neticesinde belirlenen yeni kira bedeline ilişkin faiz talebi, ancak kararın kesinleşme tarihinden itibaren mümkündür. Bu durum, 24.11.1995 tarihli ve 1994/2 E. – 1995/2 K. sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ile açık bir şekilde hükme bağlanmıştır.
Kira farkı alacağı, ancak ilamın kesinleşmesi ile muaccel hale gelir. Dolayısıyla faiz de bu tarihten itibaren işler.
Uygulamada Sık Karşılaşılan Hatalar
Kira tespit kararlarının icraya konu edilmesinde sık karşılaşılan uygulama hataları aşağıda sıralanmıştır:
- Karar kesinleşmeden ilamlı icra takibi başlatılması,
- Fer’i alacakların ayrı değerlendirilmesi ve takip konusu yapılması,
- Faiz başlangıcının hatalı belirlenmesi,
- Tespit hükmünün eda hükmü gibi değerlendirilmesi.
Bu hatalar, takip iptali ile sonuçlanabileceği gibi, haksız takip nedeniyle tazminat yükümlülüğünü de doğurabilir.
Kararın İcraya Konulabilmesi İçin Gerekenler
Bir kira tespit kararının icraya konu edilebilmesi için şu şartların gerçekleşmiş olması zorunludur:
- Kararın taraflara tebliğ edilmiş olması,
- İstinaf veya temyiz süresinin sona ermiş olması,
- Kararın kesinleşme şerhi ile birlikte ilamlı takibe sunulması.
Bu üç unsur sağlanmadan başlatılan takipler, İcra Mahkemesi tarafından iptal edilecektir.
Avukat Desteği Neden Gereklidir?
Kira tespit davaları ve bu davalar sonucu verilen kararların icra takibine konu edilmesi süreci, teknik ve içtihada dayalı yorumları gerektirir. Bu nedenle:
- Kararın icra kabiliyetinin doğru şekilde değerlendirilmesi,
- İtiraz ve şikâyet sürecinin hukuka uygun yürütülmesi,
- Fer’i alacakların doğru yorumlanması,
ancak profesyonel bir hukuk danışmanlığı ile sağlıklı yürütülebilir.
Sonuç ve Değerlendirme
Kira tespit davası neticesinde verilen mahkeme kararları, büyük çoğunlukla tespit hükmü niteliğindedir ve bu nedenle kesinleşmeden ilamlı icra takibine konu edilmesi hukuken mümkün değildir. Bu içtihat, Yargıtay kararları ile pekiştirilmiş ve uygulamada yerleşik hale gelmiştir.
Bu nedenle tarafların, kira tespit ilamını icraya koymadan önce kararın içeriğini dikkatle incelemesi ve kesinleşme şartının gerçekleşip gerçekleşmediğini kontrol etmesi büyük önem arz etmektedir.