Kira ilişkileri, ülkemizde en yaygın sözleşmeli ilişki türlerinden biridir. Ancak ne yazık ki bazı durumlarda, kiracılar yükümlülüklerini ihmal edebilmekte, kira ödemelerini geciktirmekte ya da tamamen ödememektedir. Bu gibi hallerde kiraya verenlerin en çok merak ettiği sorulardan biri “Kiracı kaç ay kira ödemezse çıkarılır?” şeklinde karşımıza çıkar. 2025 yılı itibariyle yürürlükteki mevzuat ve uygulamalara göre, kiracının kira borcunu ödememesi halinde ev sahibinin başvurabileceği çeşitli yasal yollar vardır. Yazımızda bu yolları ayrıntılı biçimde inceleyeceğiz.
Kiracının Kira Ödememe Durumu Ne Zaman Sorun Haline Gelir?
Her kira ilişkisinde kiracının en temel yükümlülüğü, kira bedelini zamanında ve eksiksiz ödemektir. Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesi, kiracının kira bedelini ödememesi halinde ev sahibine ihtar çekme ve akabinde sözleşmeyi feshetme hakkı tanımaktadır. Ancak burada kritik nokta, kira borcunun süresi ve sıklığıdır. Bir kira dönemi ödemesi geciktiğinde, bu durum genelde uyarı ile çözülür. Ancak süreklilik arz eden ödememe halleri tahliye gerekçesidir.
Kiracı 1 Ay Kira Ödemezse Ne Olur?
Kiracının yalnızca bir aylık kira borcu nedeniyle ev sahibinin doğrudan tahliye davası açması mümkün değildir. Bu aşamada tavsiye edilen işlem şudur:
- Kiracıya noter aracılığıyla ihtarnameli uyarı yapılmalıdır.
- Gecikmeye dair açık tarih belirtilmeli, ödeme için makul süre tanınmalıdır.
- Bu ihtar, ileride açılacak davalarda delil olarak kullanılabilecektir.
Bu noktada davaya gitmeden önce iletişim yolunu tüketmek her zaman daha sağlıklı olacaktır.
Kiracı 2 Ay Kira Ödemezse Ev Sahibi Ne Yapabilir?
İki ay üst üste kira borcu ödenmezse, artık yasal tahliye süreci için gerekli şartlar oluşmuştur. Ev sahibi bu durumda iki farklı hukuki yolu tercih edebilir:
Tahliye Talepli İcra Takibi Başlatılması
İcra dairesine başvurularak hem kira alacağı hem de tahliye talebini içeren ödeme emri gönderilir. Bu yöntemde:
- Kiracıya 30 günlük ödeme süresi tanınır.
- Ödeme yapılmaz ve itiraz edilmezse tahliye işlemi başlatılır.
- Gerekirse icra mahkemesinden tahliye kararı alınır ve icra memurları eşliğinde tahliye sağlanır.
Bu süreç hızlı ilerleyebilir ve ortalama 3 ila 6 ay içinde sonuçlanabilir.
İki Haklı İhtar ile Sulh Hukuk Mahkemesinde Tahliye Davası
Kira yılı içinde iki farklı ayda kira ödenmemesi durumunda ev sahibi her biri için noter ihtarı gönderebilir. Bu iki haklı ihtarın ardından, kira yılı sonunda tahliye davası açılabilir.
- Bu yöntemde kiracı ödeme yapsa dahi tahliye mümkündür.
- Dava süreci genelde 6 ila 12 ay sürer.
- Mahkeme kira ihlalinin tekrarlayıp tekrarlamadığına da bakar.
Kiracı 3 Ay veya Daha Uzun Süre Kira Ödemezse Ne Olur?
Üç ay ve üzeri kira ödememesi, mahkemeler nezdinde genellikle sözleşmeye ciddi aykırılık olarak kabul edilir. Bu durumda:
- İki haklı ihtar süreci daha güçlü hale gelir.
- İcra takibiyle tahliye süreci daha hızlı ilerler.
- Kiracının kötü niyetli olduğu kabul edilerek dava sürecinde ev sahibinin lehine karar çıkma olasılığı artar.
Üç ayı aşan kira borçları çoğunlukla tahliye ile sonuçlanır.
Düzensiz Kira Ödemeleri de Tahliye Sebebi midir?
Evet. Kiracının kira ödemelerini sürekli olarak geciktirmesi, belli bir düzen takip etmemesi durumunda da tahliye mümkündür. Bu tarz davranışlar kiraya verenin mülkiyet hakkını ihlal ettiği gerekçesiyle hukuken yaptırıma bağlanabilir.
- Her gecikme için ayrı ihtar gönderilebilir.
- İki haklı ihtar ile tahliye davası açılabilir.
- Mahkeme düzensizliğin kasıtlı olup olmadığını inceler.
Kiracı Tahliyesi İçin Gerekli Belgeler Nelerdir?
Tahliye sürecinde ev sahibinin aşağıdaki belgeleri sunması gereklidir:
- Yazılı kira sözleşmesi
- Noter ihtarnameleri
- Banka dekontları (kiranın ödenmediğini gösteren)
- Tahliye taahhütnamesi (varsa)
- Kiracının yazılı beyanları, savunmaları
Belgelerin eksiksiz olması dava sürecinde büyük avantaj sağlar.
Tahliye Süreci Ortalama Ne Kadar Sürer?
- İcra yoluyla tahliye: Yaklaşık 3-6 ay
- Mahkeme yoluyla tahliye: Yaklaşık 6-12 ay
- Kiracının itirazı, temyize gitmesi ya da eksik evrak olması süreci uzatabilir.
Avukatla çalışmak, işlemleri hem hızlandırır hem de hatasız ilerlemeyi sağlar.
Kiracının Tahliyesinde Hızlı Yöntem: Tahliye Taahhütnamesi
Kiracının noter huzurunda imzaladığı tahliye taahhütnamesi, belirlenen tarihte taşınmazı boşaltacağına dair açık beyandır. Bu durumda:
- Taahhüt tarihi dolduğunda kiracı çıkmazsa, ev sahibi doğrudan icra takibi başlatabilir.
- Mahkeme kararına gerek kalmadan zorla tahliye yapılabilir.
- Bu yöntem en hızlı tahliye yolu olarak kabul edilir.
Sözlü Anlaşma Varsa Ne Yapılır?
Eğer yazılı kira sözleşmesi yoksa bile, kira ilişkisi yasal olarak geçerlidir. Ancak ispat açısından zorluklar yaşanabilir. Bu durumda:
- Banka havale kayıtları
- Yazılı mesajlaşmalar (WhatsApp, SMS)
- Tanık beyanları
- Kira ödeme makbuzları
delil olarak kullanılabilir.
Yazılı sözleşme yapılması her zaman önerilir.
Sonuç: Kiracı Kaç Ay Kira Ödemezse Çıkarılır?
Genel uygulamaya göre kiracı, iki ay üst üste kira ödemediğinde, ev sahibi icra takibi veya iki haklı ihtarla tahliye davası açabilir. Kiracının borcunu ödememesi üç ayı aştığında süreç hızlanır ve ev sahibi lehine sonuçlanma ihtimali artar. Tahliye için her durumda noter ihtarı, yazılı sözleşme ve ödeme belgeleri önem taşır.
Yasal sürecin sağlıklı ve hızlı işlemesi için bir kira avukatından destek almak tavsiye edilir. Bu sayede ev sahibi hem süreci kısaltır hem de haklarını etkin biçimde korur.