Kira sözleşmelerinde yaşanan anlaşmazlıklar sonucunda ev sahibi çoğu zaman kiracıyı uyarmak ya da taşınmazı tahliye ettirmek amacıyla ihtarname göndermek zorunda kalmaktadır. Ancak bu ihtarın hukuken geçerli olabilmesi için hem şekli hem de süre açısından yasal şartlara uygun olması gerekmektedir. Türk Borçlar Kanunu’na göre bazı durumlarda ihtarname çekmek tahliye davası açmanın ön koşuludur. Bu nedenle kiracıya ihtar ne zaman çekilir sorusunun cevabı sadece teknik değil aynı zamanda hukuki sonuçlar doğuran bir meseledir. Bu yazımızda, 2025 yılı itibariyle ihtar sürelerini, hangi gerekçelerde ihtarın zorunlu olduğunu ve dikkat edilmesi gereken tüm yasal prosedürleri detaylı olarak ele alacağız.
İhtarname Nedir ve Ne İşe Yarar?
İhtarname, ev sahibinin kiracıya yönelik haklı taleplerini resmi şekilde bildirdiği ve çoğu zaman noter aracılığıyla gönderdiği yazılı belgedir. Kira ilişkisinde ihtarname çekilmesi, hukuki sürecin başlatıldığını gösterir ve çoğu zaman ileride açılacak tahliye davası için zorunlu bir prosedürdür. Mahkemeler genellikle ihtarname çekilmeden yapılan başvuruları değerlendirmeye almaz. Bu nedenle ihtarnamenin hem içerik hem de zamanlama açısından yasal şartlara uygun olması son derece önemlidir. Ayrıca noter aracılığıyla gönderilmesi, tebligatın resmiyet kazanmasını ve ileride ispat kolaylığı sağlamasını mümkün kılar.
Kira Borcu Ödenmediğinde Ne Zaman İhtar Çekilir?
Kiracının kira borcunu ödememesi, ev sahibinin ihtar çekmesini gerektiren en yaygın durumlardan biridir. Bu durumda kiraya veren noter aracılığıyla kiracıya ihtarname göndererek, ödenmeyen kira bedelini talep eder ve borcun ödenmesi için en az otuz gün süre tanır. Bu süre, ihtarın tebliğ tarihinden itibaren işlemeye başlar. Otuz günlük süre içinde ödeme yapılmazsa ev sahibi tahliye davası açabilir. Ancak bu süreden önce dava açılması halinde mahkeme davayı usulden reddeder. İhtarda kira dönemleri, borç miktarı ve ödeme yapılacak hesap bilgileri mutlaka açıkça belirtilmelidir. Ayrıca tebligatın yapıldığı tarih dikkatle takip edilmelidir çünkü dava süresi bu tarihe göre hesaplanır.
İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye İçin Süre Nasıl Hesaplanır?
Kiracı kira bedelini geciktirerek ödüyorsa veya farklı aylarda iki defa ödememe durumu gerçekleşmişse, ev sahibi bu duruma karşı iki ayrı haklı ihtar gönderebilir. Aynı kira yılı içinde iki haklı ihtarın çekilmesi halinde, kiraya veren bu duruma dayanarak tahliye talebinde bulunabilir. Her bir ihtar noter aracılığıyla gönderilmeli ve kira borcunun ödenmediği döneme ilişkin açık bilgi içermelidir. Bu ihtarların kira borcu ödenmeden önce gönderilmiş olması şarttır. Aksi takdirde geçerli sayılmazlar. İkinci haklı ihtarın ardından, kira yılının sona ermesinden itibaren bir ay içinde dava açılmazsa ev sahibinin dava hakkı düşer. Bu nedenle iki haklı ihtar sisteminde hem ihtarın içeriği hem de zamanlaması büyük önem taşır.
Ev Sahibi İhtiyaç Nedeniyle Kiracıyı Tahliye Etmek İstiyorsa Ne Zaman İhtar Çekmelidir?
Kiraya verenin kendisi, eşi, çocukları ya da anne-babası taşınmaza gerçek bir ihtiyaç duyuyorsa, bu ihtiyaç Türk Borçlar Kanunu’nda tahliye sebebi olarak kabul edilmiştir. Ancak bu nedenle dava açılabilmesi için ihtarname gönderilmesi gereklidir. Belirli süreli sözleşmelerde kira süresinin bitiminden en az üç ay önce kiracıya noter ihtarı çekilmeli ve taşınmazın tahliye edilmesi istenmelidir. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise her altı aylık dönem bir kira süresi olarak kabul edilir. Bu dönemlerin bitiminden yine en az üç ay önce ihtar gönderilmelidir. İhtarda ihtiyaç sahibi kişinin kim olduğu, taşınmazı ne amaçla kullanacağı gibi detaylara açıkça yer verilmelidir. Ayrıca ihtiyaç gerekçesinin samimi ve zorunlu olması gerektiği yargı kararlarıyla sabittir.
Yeni Malik Kiracıyı Tahliye Etmek İstiyorsa İhtar Ne Zaman Gönderilmelidir?
Bir taşınmazın satışı sonrasında yeni malik, önceki kira sözleşmesine uymakla yükümlüdür. Ancak kendisinin veya yakınlarının taşınmaza ihtiyacı varsa tahliye talep edebilir. Bu durumda mülkiyetin kazanılmasından itibaren bir ay içinde noter aracılığıyla kiracıya ihtarname gönderilmelidir. Bu ihtardan itibaren altı ay geçtikten sonra tahliye davası açılabilir. Sürelerin dışında hareket edilirse dava hakkı düşer. Yeni malik dilerse kira sözleşmesinin bitimini de bekleyerek, bu tarihten itibaren bir ay içinde dava açma hakkını kullanabilir. Ancak her iki halde de noter ihtarının süresinde çekilmesi hukuki sürecin geçerli olması açısından zorunludur.
Kira Tespit Davasından Önce İhtar Gönderilmesi Gerekir mi?
Ev sahibi, kira bedelinin güncel emsallere göre düşük kaldığını düşünüyorsa kira tespit davası açabilir. Ancak bu davanın etkili olabilmesi için kiracıya yeni kira dönemi başlamadan en az otuz gün önce ihtarname gönderilmesi veya bu sürede dava açılması gerekir. Aksi halde mahkeme, belirlenen yeni kira bedelinin bir sonraki dönemden itibaren geçerli olacağına karar verir. Bu nedenle ihtar süresi büyük önem taşır. Örneğin, sözleşme 1 Temmuz’da yenilenecekse, en geç 1 Haziran’da ihtar çekilmiş olmalıdır.
10 Yılı Aşan Kira İlişkilerinde İhtar Süresi Nasıl İşler?
Kira ilişkisi 10 yıldan fazla sürmüşse, kiraya veren artık gerekçe göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirme hakkına sahiptir. Ancak bu hakkın kullanılabilmesi için her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce kiracıya noter aracılığıyla ihtarname gönderilmelidir. Bu ihtar süresine uyulmadığı takdirde kira sözleşmesi otomatik olarak bir yıl daha uzamış sayılır. Ayrıca ihtarın ardından uzama yılı sona erdiğinde bir ay içinde tahliye davası açılmalıdır. Bu sürelere riayet edilmediğinde tahliye hakkı bir sonraki uzama yılına sarkar.
Tahliye Taahhütnamesi Durumunda İhtar Zorunlu mudur?
Kiracı kira sözleşmesinden sonra taşınmazı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmişse, bu taahhüt geçerli olduğu takdirde ev sahibine tahliye hakkı verir. Ancak taahhüt tarihinden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılmalıdır. Bu durumda ihtarname göndermek yasal olarak zorunlu değildir. Ancak yine de ihtar gönderilmesi, kiracının tahliye niyetinin hatırlatılması ve sürecin hızlandırılması açısından faydalı olur. Taahhütnamenin geçerli sayılabilmesi için yazılı, tarihli, kiracı tarafından imzalanmış ve kira sözleşmesinden sonra yapılmış olması gerekmektedir.