Kira ilişkilerinde, süresi dolmasına rağmen kiracının taşınmazı boşaltmaması sık karşılaşılan bir sorundur. Bu gibi durumlarda, kiraya verenin elinde yazılı bir tahliye taahhütnamesi varsa, hem ilamsız icra takibi hem de tahliye davası açma hakkı doğar. Bu yazıda, tahliye taahhütnamesi ile kiracının nasıl tahliye edileceği, süreçte arabuluculuğun gerekip gerekmediği ve Yargıtay kararları ışığında geçerlilik şartları tüm yönleriyle ele alınacaktır.
Tahliye Taahhüdü Nedir?
Kiracının belirli bir tarihte kiralananı boşaltacağına dair verdiği yazılı beyan, tahliye taahhüdü olarak adlandırılır. Bu beyan sayesinde kiraya veren, tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde ilamsız icra takibi başlatabilir veya tahliye davası açabilir. Ancak bunun mümkün olabilmesi için taahhütnamenin bazı geçerlilik şartlarını taşıması gerekir.
Arabuluculuk Zorunlu mu?
2023 yılında yürürlüğe giren 7445 sayılı Kanun ile, kira ilişkisinden kaynaklanan birçok uyuşmazlıkta arabuluculuk dava şartı haline getirilmiştir. Ancak Türk Borçlar Kanunu ve İcra ve İflas Kanunu uyarınca:
İlamsız icra yolu ile tahliyeler arabuluculuk kapsamı dışındadır.
Yani, tahliye taahhütnamesine dayanılarak doğrudan icra takibi yapılabilir. Ancak dava açılmak istenirse, arabulucuya başvurmak zorunludur.
Tahliye Taahhütnamesinin Geçerlilik Şartları
Yargıtay kararları ve kanun hükümleri çerçevesinde geçerli bir tahliye taahhütnamesi için aşağıdaki unsurlar aranır:
1. Yazılı Olmalı
Taahhüt, mutlaka yazılı şekilde yapılmalıdır. Noter onayı zorunlu değildir, ancak noter tasdikli olması icra sürecinde ispat kolaylığı sağlar.
2. Tahliye Tarihi Net ve Belirli Olmalı
Gün, ay ve yıl içerecek şekilde açık bir tahliye tarihi yer almalıdır. Belirsiz ifadeler geçersiz sayılır.
3. Kira Sözleşmesinden Sonra İmzalanmalı
Tahliye taahhüdü, kira sözleşmesinden sonra ve taşınmaz kiracıya teslim edildikten sonra verilmelidir. Aynı gün imzalanan taahhütler geçersiz sayılır.
4. Yeni Kira Sözleşmesi İmzalanmamış Olmalı
Taahhüt verildikten sonra yeni bir kira sözleşmesi yapılmışsa, taahhüt geçersiz olur.
5. Kiracı veya Vekili İmzalamalı
Taahhüt, yalnızca kiracı veya noter onaylı vekili tarafından imzalanmalıdır. Başkası tarafından imzalanan belgeler geçerli değildir.
6. Tüm Kiracılar İmzalamalı
Kira sözleşmesinde birden fazla kiracı varsa, hepsi tarafından imzalanmayan taahhütname geçersizdir.
İcra Takibi Süreci
1. Süreye Dikkat Edilmeli
Tahliye taahhütnamesine dayanarak yapılacak icra takibi, taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde başlatılmalıdır. Bu süre hak düşürücü niteliktedir.
2. Tahliye Emri ve İtiraz Hakkı
İcra dairesi tarafından örnek 14 tahliye emri düzenlenir ve kiracıya tebliğ edilir. Kiracı:
- 7 gün içinde tahliye emrine itiraz edebilir.
- İtiraz etmezse 15 gün içinde taşınmazı tahliye etmesi gerekir.
3. İtiraz Edilirse Ne Olur?
- Noter onaylı taahhüt varsa: Kiraya veren icra mahkemesine başvurarak itirazın kaldırılmasını talep edebilir.
- Noter onayı yoksa: Sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali davası açılmalıdır.
Yargıtay Kararları Ne Diyor?
Yargıtay içtihatları, uygulamada birçok tartışmalı konuya açıklık getirmiştir:
- Boş taahhütname imzalanması halinde tarih sonradan yazılsa da kiracı bu durumu ispatlamadıkça taahhüt geçerli sayılır.
- Aynı gün imzalanan sözleşme ve taahhüt geçerli değildir.
- Yeni kira sözleşmesi yapılmışsa önceki taahhüt geçersizdir.
- Tüm kiracılar imzalamamışsa taahhüt yok hükmündedir.
Aile Konutu İtirazı
Taşınmazın aile konutu olarak kullanıldığı durumlarda, kiracı olmayan eşin rızası olmadan verilen taahhüt geçersiz sayılabilir. Ancak bu itirazın kabul edilebilmesi için aile konutu olduğunun ispatı gerekir. Yargıtay, bu tür itirazlarda somut olayın özelliklerine göre değerlendirme yapılması gerektiğini vurgulamaktadır.
Sık Sorulan Sorular (SSS)
Tahliye taahhüdü noter onaylı olmak zorunda mı?
Hayır. Yazılı olması yeterlidir. Noter onayı ispat kolaylığı sağlar.
İcra takibi için arabuluculuğa başvurmak gerekir mi?
Hayır. Tahliye taahhütnamesine dayalı ilamsız icra takibinde arabuluculuk zorunlu değildir.
Taahhüt verilen tarihten sonra yeni sözleşme yapılırsa ne olur?
Yeni sözleşme yapılması önceki taahhüdü geçersiz kılar.
Sonuç
Tahliye taahhütnamesine dayalı icra takibi ve tahliye davası, kiraya verenin taşınmazı kısa sürede geri alması için başvurabileceği güçlü hukuki yollardır. Ancak bu yollardan yararlanılabilmesi için:
- Taahhütnamenin usulüne uygun şekilde hazırlanması,
- Hak düşürücü sürelerin kaçırılmaması,
- İtiraz halinde izlenecek hukuki yolların doğru belirlenmesi gerekir.
Bu süreçte uzman bir hukukçudan destek alınması, telafisi güç hak kayıplarını önler ve işlemlerin hızlı ve güvenli şekilde sonuçlanmasını sağlar.